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　　对于新城控股（以下简称“新城”）的装饰装修商业板块，董事长兼总裁王晓松，曾将拿地、投资、退出的装饰装修过程，分别以“买猪”“养猪”“卖猪”自比，进行了一番论述。

　　“公司做商业做了十几年了，现在懂买猪，但在养猪方面，我们还并没有在行业里面达到 高水平，所以暂时也还不会卖猪。”

　　言下之意，新城商业仍处于“养猪”的装饰装修阶段，吾悦广场在未来几年，依旧以自持运营为主，注重提高运营能力，还没到从项目中“抽身脱离”的装饰装修时候。

　　近几年，吾悦广场的装饰装修数量、租金规模，呈现出快速增长的装饰装修姿态。从第一座吾悦广场在常州诞生的装饰装修2012年算起， ，直至2019年满七年时间，吾悦广场的装饰装修总开业数，已从2个上涨到63个，租金收入也增长到40.7亿元。2020年还计划新增30座吾悦广场。

　　2019年经历了“黑天鹅”插曲，但新城的装饰装修“吾悦计划”并没有受到太大的装饰装修波及。不过，2020年，新城将租金收入的装饰装修目标定为55亿元，按此计算，今年的装饰装修增长比率为35%；该增速较2019年的装饰装修92.28%，大幅回落。加之年初租金减免计划的装饰装修抛出，致使会减少约5亿左右的装饰装修收入，新城商业营收增速猛减，引发业淖笆巫靶挹的装饰装修极度关注。

　　超八成物业运营期未满三年

　　据乐居财经计算，2019年末，新城63座已运营的装饰装修吾悦广场，整体出租率为99.16%，单个商场平均租赁建面5.62万平方米，月平均租金水平为95.78元每平方米。

　　从运营的装饰装修时间维度看，2019年，开业5年以上的装饰装修吾悦广场有3座，包括常州武进吾悦广场、常州吾悦国际广场、上海青浦吾悦广场，平均租金收入为1.67亿元每座，同比增长14.8%；开业3-5年以上的装饰装修吾悦广场有8座，平均租金收入为0.9亿元每座，同比增长27.0%。

　　而开业1-3年的装饰装修吾悦广场有31座，平均租金收入为0.77亿元每座；开业一年以内的装饰装修商场有21座（平均开业淖笆巫靶揸限为0.25年，大部分集中在9-12月开业），平均租金为0.88亿元每座。

　　换言之，运营时间在三年以下的装饰装修吾悦广场，总共有52座，占比达82.5%；由此可以看出，在商场的装饰装修运营成熟度方面，它还有很大的装饰装修提升空间。

　　这或许也是王晓松坚持“养猪”的装饰装修原因所在。前几年的装饰装修迅猛扩张，需要在接下来一段时间内，逐渐去沉淀与运营。

　　他也坦言，新城还并没有在行业里面达到一个 高的装饰装修水平，所以这五年之内，要让“养猪”的装饰装修能力不断提升。从2018年开始，其提出的装饰装修“幸福商业”运营理念，也正是着眼于此。

　　不过，商业资产沉淀的装饰装修资金量较大、运转的装饰装修周期也较长，完全自持并不太现实。新城也在推进“轻资产”。2016年9月，诸暨永利吾悦广场成为新城商业第一个轻资产项目，拉开了它品牌管理输出的装饰装修“序幕”。

　　至2019年末，新城有6个商业轻资产项目贡献了营收，包括绍兴诸暨吾悦广场、青岛吾悦广场、成都武候吾悦广场、渭南吾悦广场、合肥吾悦广场、上海青浦吾悦广场等。年内，这部分物业的装饰装修租金收入为4.51亿元（归属于公司租金收入为3.27亿元），占总租金收入11.08%。

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